Wkład własny

Przepisy ustawowe nie określają minimalnej wysokości wkładu własnego przy kredycie zabezpieczonym hipotecznie. Wymóg wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która limituje wskaźnik LtV, czyli relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Rekomendacja 15.7 wyznacza maksymalny poziom LtV w momencie udzielenia kredytu na nieruchomości mieszkalnej: 80% albo 90%, jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub zabezpieczona w inny sposób. Limitowi LtV 80% odpowiada wkład własny 20% wartości nieruchomości, a limitowi 90% wkład własny 10%.

Przykłady dla nieruchomości o wartości 500 000 zł.

Przy wkładzie poniżej 20% warunkiem udzielenia kredytu jest zabezpieczenie części ekspozycji przekraczającej 80% LtV. Rekomendacja S wskazuje jako dopuszczalne formy między innymi ubezpieczenie tej części ekspozycji, blokadę środków na rachunku bankowym oraz zastaw na polskich papierach wartościowych. Ubezpieczenie nadwyżki, określane na rynku jako ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, obciąża kredytobiorcę i obowiązuje do momentu, w którym spłata kapitału obniży wskaźnik LtV do 80%.

Wysokość wkładu własnego wpływa na warunki cenowe umowy, ponieważ banki różnicują marżę kredytu według przedziałów wskaźnika LtV, a niższy LtV oznacza mniejsze ryzyko banku. Wkład własny zmniejsza też kwotę kredytu, a tym samym ratę przyjmowaną do oceny zdolności kredytowej. Ocena ta jest prowadzona zgodnie z art. 70 ustawy Prawo bankowe i art. 21 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym, przy czym Rekomendacja S nakazuje stosować bufor na wzrost stopy procentowej wynoszący co najmniej 2,5 p.p. oraz liczyć zdolność dla okresu nie dłuższego niż 25 lat.

Źródła: Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, ustawa Prawo bankowe, ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.